Olhe antes de pular do penhasco

1. Plano de capital para o edifício

2. Melhorias de capital (histórico passado e planos futuros, incluindo estimativas de custo e prazo)

3. Hipoteca para o prédio (quais são os termos/condições/opções de renovação)

4. Contrato de gestão (empresa que detém atualmente contrato de gestão; custos/serviços)

5. Pesquisa de amianto em espaços públicos e de apartamentos

6. Esquadrias de janelas podres no porão e outros espaços públicos que podem ser ponto de entrada para roedores/insetos e danos causados pela água

7. Medidores de água/elétrica. Os custos para cada ano devem ser revistos. Os custos são semelhantes de ano para ano?

Pacote de aplicativos. Cabeças PARA CIMA (Way UP)

Existem três termos que todo potencial comprador cooperativo deve memorizar: adiantamento, relação dívida/renda e liquidez pós-fechamento.

. Obstáculo Um: O adiantamento é a parcela inicial em dinheiro que o comprador paga ao vendedor com o valor restante a ser financiado por um banco ou outro credor. As cooperativas querem que os proprietários tenham patrimônio em suas casas. Um adiantamento pode variar de 20 a 50 por cento (não universal). Alguns prédios de alto status podem insistir em compras em dinheiro sem permissão de financiamento.

. Obstáculo Dois: Relação dívida/renda. O valor da dívida mensal de um comprador dividido por sua renda mensal. Para muitas cooperativas, a relação dívida/renda permissível chega a 25-30%. Muitos conselhos também analisam o quadro financeiro geral. Se alguém está na Previdência Social e ganha apenas US$ 2100 por mês, mas tem US$ 10 milhões no banco ou em investimentos, a relação dívida/renda pode não ser um problema.

. Obstáculo Três. Liquidez pós-fechamento. A quantidade de dinheiro prontamente disponível para o comprador em potencial após fazer um pagamento inicial. Isso pode incluir dinheiro no banco, mercado monetário e/ou fundos de ações, carteira de ações, letras do Tesouro, certificados de depósito (considerado líquido). IRAs e outras contas de aposentadoria não são consideradas líquidas, nem são apólices de seguro de vida, ações não investidas de ações ou bens pessoais (ou seja, imóveis, obras de arte).

A regra geral – o comprador deve ter dinheiro suficiente em mãos para pagar a hipoteca e a manutenção por dois anos, caso sua renda termine por algum motivo, como dispensa do emprego ou doença.

Às vezes, os conselhos se contentam com um ano de liquidez e um ano de dinheiro colocado em depósito, o que permite que um comprador em potencial levante dinheiro em depósito vendendo ativos líquidos antes do tempo e dá tranquilidade aos conselhos.

Alguns conselhos informarão os corretores e compradores sobre seus requisitos numéricos antecipadamente, para evitar tempo e problemas de vetar pessoas com poucas chances de aceitação. Outros conselhos não têm requisitos absolutos e fazem julgamentos caso a caso.

Riscos vs. Recompensas

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan – royan.com.ar

Todas as compras têm risco. No caso de comprar uma cooperativa de Nova York, muitos fatores não estão sob o controle do comprador, incluindo um prédio mal administrado, um conselho cooperativo preguiçoso ou uma equipe de construção não treinada ou inadequada. Os acionistas podem ter que lidar com avaliações especiais inesperadas cobradas pelo BOD para grandes reparos de edifícios que não foram previstos e os pagamentos de manutenção podem aumentar mais rapidamente do que a inflação. O BOD pode alterar a sublocação ou outras políticas, impossibilitando o aluguel de apartamentos e/ou a posse de animais de estimação. Vender seu apartamento pode ser um desafio devido a rejeições arbitrárias do conselho de possíveis compradores porque um membro do BOD guarda rancor contra você.

Seguir em Frente

Você encontrou o apartamento dos seus sonhos. Seu advogado, contador, designer de interiores, arquiteto e família estão todos na mesma página. Você e o proprietário chegaram a um acordo sobre o preço de venda e agora é hora de fechar.

Hora de fechar

O tempo de fechamento da cooperativa em Nova York pode levar de 2 a 3 meses a partir do momento em que há um contrato de compra assinado; no entanto, no mundo REAL, o tempo que leva para fechar depende de vários fatores e pode estar fora do controle direto do comprador:

1. Toda compra em dinheiro comprando um apartamento do patrocinador. Planeje em 2-3 meses (ou menos) ... mas,

2. Comprar de uma propriedade com um advogado inexperiente - atraso

3. O pacote do conselho cooperativo pode estar incompleto ou contém erros - atraso

4. O agente gestor demora a analisar o pedido e adia o envio ao conselho – atraso

5. O conselho da cooperativa está analisando muitas vendas e eles estão competindo pela atenção do BOD – atraso

6. Pacote de alimentação enviado durante período de férias – atraso

7. Conflitos de agendamento de entrevista (você e o BOD) – atraso

8. O BOD não pode tomar uma decisão – atraso

9. Vendedor ou comprador não cooperam – atraso

Custos finais

. Honorários do advogado. Faixa de $ 1,500 a $ 4,000. Geralmente pago no fechamento da transação. Pode haver uma taxa adicional para o advogado do banco (US$ 1,000).

. Imposto de mansão. O limite para o imposto sobre mansões na cidade de Nova York é de US$ 1,000,000 (é improvável que uma mansão esteja sendo vendida por esse preço). Tecnicamente, o imposto é considerado um imposto de transferência, pago pelo comprador em propriedades iguais ou superiores a US$ 1,000,000. O valor do imposto varia e é uma taxa graduada que começa em 1 por cento, aumentando com base nas faixas de preços de compra até um máximo de 3.9 por cento para propriedades de US$ 25,000,000 ou mais.

. Seguro de Título (somente condomínios). A compra de um condomínio e a obtenção de uma hipoteca exigem seguro de título e normalmente custa 0.45% do preço de compra. É adquirido para proteger compradores e credores contra reivindicações de título de propriedade antes de adquirir a casa.

. Gravação de hipoteca Imposto (somente condomínios). Isso exige que os compradores paguem 1.8% sobre valores de hipotecas abaixo de US$ 5,000,000 e 1.925% sobre valores de hipotecas acima de US$ 500,000. Este é o valor do empréstimo e não o preço de compra. Para um apartamento médio em Manhattan por US$ 2,000,000 com 20% de entrada, há uma cobrança de 1.925% sobre o valor do empréstimo de US$ 1,600,000, de aproximadamente US$ 30,800 apenas para o imposto de registro de hipotecas.

. Flip Tax (Cooperativas). Esta é uma taxa de transferência paga à cooperativa durante uma transação de venda de apartamento cooperativa. A taxa não é tecnicamente um imposto e, portanto, não é dedutível como imposto sobre a propriedade. O valor do flip tax e quem paga por ele (comprador ou vendedor) varia de cooperativa para cooperativa. As informações são geralmente descritas nas leis de arrendamento proprietário de edifícios ou cooperativas.

. Taxas adicionais. Taxas de hipoteca, despesas de recodificação, incidentes, etc.

. Impostos de transferência do estado de Nova York e Nova York (Apenas novos condomínios em desenvolvimento). (prevu.com)

Finalmente

Quando o negócio é finalmente concluído, o comprador entrega o dinheiro ao vendedor. O vendedor entrega ao comprador a escritura (para condomínios) ou o arrendamento proprietário (para cooperativas) e todos seguem com suas vidas.