O alto crescimento da oferta durante os últimos cinco anos pressionou o desempenho dos hotéis na África Subsaariana, mas as perspectivas no médio prazo são positivas, com um pipeline mais sustentável e fundamentos de demanda mais fortes. Este é um dos factos interessantes apresentados por Xander Nijnens, Vice-Presidente Executivo, Hotels & Hospitality Group, JLL Sub-Saharan Africa, no fórum que contou com a presença dos principais investidores hoteleiros locais e internacionais em África. Nijnens diz que os investidores no setor hoteleiro na África Subsaariana estão otimistas sobre as perspectivas para o setor, mas também reconhecem que encontrar oportunidades de rendimento adequadas é mais difícil hoje. Os investidores estão cada vez mais olhando para segmentos de nicho, novos mercados secundários e aquisições de valor agregado para atingir suas metas de retorno.
O relatório confirma as expectativas de que a comercialização de hotéis permaneça sob pressão durante o balanço de 2018 e 2019, à medida que novos quartos continuam a ser absorvidos pelo mercado. Nijnens disse que, apesar de um ambiente de negociação silencioso em muitos mercados, há evidências de que produtos bem posicionados, distribuídos, de marca e desenvolvidos podem superar o mercado de forma consistente. “Novos segmentos, como apartamentos com serviços e hotéis econômicos de marca, apresentam fortes perspectivas de retorno”, disse ele. “Para investidores que olham para o mercado, o amplo espectro de perspectivas de mercado e desempenho de ativos trazem oportunidades e desafios.”
A JLL prevê um investimento anual no desenvolvimento de hotéis de US $ 1.7 bilhão em 2019, com vendas de investimento em 2018 de US $ 350 milhões e aumentando para US $ 400 milhões em 2019. Nijnens acrescenta “Esperamos que a liquidez e a comercialização de ativos hoteleiros continuem e isso irá melhorar os preços transparência no mercado e redução do risco de propriedade. As estratégias de agregação de valor serão a abordagem mais bem-sucedida para aquisições, pois há uma falta de ativos de qualidade com preços acessíveis disponíveis para negociação. ” Os retornos de desenvolvimento são mais altos quando o foco é desorganizar o setor ou quando se trata de demandas emergentes e projetos diferenciados. As conversões de marcas apresentam fortes perspectivas de receita e são bem suportadas pelas marcas internacionais no clima atual.
O relatório também analisa os empréstimos para o desenvolvimento de hotéis na África Subsaariana, identificando que os bancos continuaram a ser prudentes em seus empréstimos e conservadores em sua alavancagem. “No entanto, eles estão se tornando cada vez mais experientes, com um foco mais dedicado à classe de ativos”, diz Nijnens, “e estão mostrando uma intenção positiva de se familiarizar com o setor. À medida que os credores se tornam cada vez mais informados, isso resultará nos projetos mais viáveis que recebem financiamento ”. Outra tendência é o número de novos credores entrando no setor por meio de seus relacionamentos existentes com diversos agentes imobiliários, o que está aprofundando o pool de credores. Com uma clara oportunidade de mercado, Nijnens diz que os próximos anos serão interessantes para ver se os credores alternativos e mezaninos entrarão no setor.
Os mercados regionais estão cada vez mais diversificados e fora de sincronia, e as perspectivas e os riscos variam enormemente na região. Em 2018, o desempenho dos hotéis foi misto em toda a região, em grande parte devido ao impacto da nova oferta entrando nos mercados, bem como pressões da demanda externa. A África Ocidental tem visto a maior melhoria no desempenho com preços de commodities em alta e muitas economias prosperando. A África Oriental experimentou um bom crescimento da demanda, mas a ocupação tem estado sob pressão devido ao recente crescimento da oferta. O desempenho na África do Sul está estagnado como resultado da desaceleração econômica na África do Sul, bem como o impacto da seca na Cidade do Cabo. O desempenho do Oceano Índico continua muito forte, com excelentes perspectivas.
De uma perspectiva macroeconômica, as regiões subsaarianas continuam a progredir e são cada vez mais apresentadas no radar dos investidores. Isso, apesar do sentimento global impactado pelo crescimento mais lento, altos preços do petróleo e temores em torno da reversão do balanço do Federal Reserve dos EUA. Tom Mundy, Chefe de Pesquisa, JLL África Subsaariana, destacou que “ativos de boa qualidade, em locais sólidos com fontes de renda confiáveis, permanecem atraentes para os investidores. Melhorar a transparência no continente, embora gradual, irá sustentar o caso de investimento para imóveis na África. ”
As perspectivas para o investimento hoteleiro na África Subsariana a médio e longo prazo são positivas. Cidades em desenvolvimento com alto crescimento da oferta sempre colocariam pressão no desempenho e isso agora está sendo sentido. Nijnens conclui que “essa pressão está resultando em uma evolução das estratégias de investimento para a região, e aqueles que lerem bem os mercados, criarem produtos relevantes e inovarem em sua abordagem ao setor colherão a recompensa”.
