Transações hoteleiras europeias: o que esperar em 2022

Transações hoteleiras europeias: o que esperar em 2022
Transações hoteleiras europeias: o que esperar em 2022
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Escrito por Harry johnson

O mercado de transações continua a crescer, com ativos e plataformas de troféus muito procurados, já que a queda da pandemia nas negociações no setor não consegue deter os investidores.

Segmentos que estavam na periferia do mercado hoteleiro têm conseguido ganhar espaço na mente dos investidores, pois produtos como estadias prolongadas, que conseguiram permanecer abertos, tornam-se cada vez mais atraentes.

O mercado de transações na Europa não está tão avançado quanto no US, onde a decisão de encerramento tende a ser tomada mais rapidamente. Os credores europeus têm a reputação de serem mais tolerantes e focados em seus relacionamentos de longo prazo com seus clientes, o que é impulsionado em parte pelas diferentes mentalidades dos credores e em parte pelas diferentes leis nas diversas jurisdições das regiões.

A Europa tem visto alguma atividade em serviços limitados e hotéis de marca, bem como hotéis de propriedade familiar, estes últimos sob enorme pressão à medida que a recuperação volátil continua. Embora possamos ver muitos problemas de fluxo de caixa devido à recuperação desafiadora e ao reembolso dos empréstimos garantidos pelos estados, há muito mais demanda por hotéis do que hotéis no mercado, o que garantiu que os preços permaneçam altos, e ainda não viram os preços angustiados que muitos anteciparam. Vejamos as principais transações europeias nos últimos meses.

Em Paris, o Hotel Pont Royal Paris foi vendido pela Colony Capital por uma taxa não revelada, que foi relatada em mais de US$ 1 milhão por chave para o local em Saint-Germain-des-Prés, no Quartier Latin da cidade.

Além disso, em Paris, os relatórios sugerem que o Crowne Plaza em Neuilly se tornará parte do portfólio da Icade em uma joint venture com a Artbridge Investments. Pensa-se que o ativo – um caminho fora do centro da cidade – foi vendido por cerca de 100 milhões de euros e deverá ser convertido em habitação, com entrega em 2026.

Apesar das preocupações com o desempenho dos hotéis do centro da cidade, houve alguns negócios adicionais no segmento, com o Crowne Plaza Blackfriars, um hotel de luxo superior de 204 teclas em Londres, vendido ao LaSalle por um preço não revelado e a compra do Regent Hotel Berlim a fundos imobiliários administrados pela Blackstone.

Como estava à frente da pandemia, a Espanha também permaneceu um destino popular para transações, com a Union Investment comprando o Hotel Barcelona 1882 por 75 milhões de euros do investidor suíço Partners Group. O hotel foi renomeado como Radisson Blu. Este foi o segundo hotel da Union Investment em Barcelona e no portfólio UniImmo: Europa, juntando-se ao Barceló Raval, que adquiriu em 2013.

Em Madri, o Iberia Fund, supervisionado pela ActivumSG Capital Management, vendeu o Hard Rock Hotel Madrid de 161 quartos no distrito dos museus para a Arlaes Management por € 65 milhões. O hotel abriu em 2021 e continuará a ser operado pela Hard Rock International.

Noutras zonas de Madrid, o Único Hotels vendeu o Hotel Único Madrid ao A&G Private Banking por um valor não revelado. Após a transação, a Único Hotels continuará a operar o hotel sob um contrato de arrendamento de 20 anos que inclui várias opções de recompra para o operador.

Na vizinha Lisboa, Portugal, o fundo Imofomento do BPI comprou o InterContinental Estoril por cerca de 22 milhões de euros ao Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, gerido pela TF Turismo Fundos. O site continuará sendo administrado pelo IHG.

Os ativos de troféus também continuaram sendo atraentes, com os investidores procurando comprar um e depois criar uma plataforma expansível. Vários fundos soberanos do Oriente Médio estão procurando ativamente encontrar esses ativos raros ou desenvolver grupos menores de hotéis de luxo superior internacionalmente. Este segmento do mercado é o mais pressionado devido à escassez de mão de obra, mas há várias técnicas que você pode usar para atrair e reter funcionários (link para o artigo anterior), o que significa que isso não precisa ser um problema.

Tem havido mais interesse do que nunca nos resorts, e vários deles realizaram transações durante a pandemia, devido à sua atratividade e resiliência, proporcionando um espaço seguro e relaxante para os hóspedes.

A compra da Apple Leisure pelo Hyatt por US$ 2.7 bilhões foi o ponto alto até agora, mas é provável que haja mais do mesmo neste segmento, mesmo quando não se considera a gama de ofertas de viagens domésticas que foram iniciadas pela venda do Roompot no início da pandemia.

Em um dos poucos negócios do portfólio do setor, a Engel & Volkers Asset Management comprou três hotéis, na Escócia, Ibiza e Sardenha, por cerca de € 280 milhões. Estes incluíram dois hotéis sob as marcas Seven Pines – em Ibiza e na Sardenha. O primeiro é um complexo de 185 suítes, e a propriedade da Sardenha passou por uma extensa reforma e reabriu com 76 quartos e suítes. Na Escócia, o Schloss Roxburghe em Heiton, nos arredores de Kelso, foi inaugurado como hotel em 2019. Uma extensão com um complexo de spa de 600 metros quadrados, salas de reuniões e 58 suítes deveria ser inaugurada em 2022.

Ainda existem muitos resorts sem marca na Europa, e eles estão procurando investidores que adicionem uma marca – e esses investidores são mais facilmente capazes de encontrar credores quando há uma marca. No entanto, cada vez mais vemos que uma boa empresa de gestão, que tem domínio da distribuição, pode significar que você pode renunciar ao custo de uma marca, principalmente em mercados saturados como Veneza, Amsterdã ou Barcelona. Descobrimos que os credores também estão aceitando isso e são capazes de perceber que uma boa gestão de ativos oferece a garantia que uma marca tradicionalmente oferece.

Embora os empréstimos tenham se tornado mais flexíveis em relação aos ativos existentes, o desenvolvimento continua sendo mais desafiador, e estamos vendo uma série de ótimos produtos por aí que estão encontrando dificuldades para decolar. Esperamos que isso diminua à medida que a negociação se torna mais fácil de prever.

Agora vamos dar uma olhada nesta classe de ativos hoteleiros inexplorados na Europa: Extended Stay Hotels. Onde há financiamento e negócios sendo feitos são nos apart-hotéis, que estão pegando aqueles viajantes bleisure que não são obrigados a trabalhar em um país, mas não têm grandes orçamentos. Eles não são atraídos pelo co-living, que provou ser bastante caro, mas procuram estadias de dois ou três meses e querem ter a capacidade de cuidar de si mesmos, mas também ter acesso às comodidades do hotel. Os produtos de estadia prolongada eram um tema quente dois, três anos antes da crise, porque realmente não existe na Europa. Esses tipos de produtos têm um enorme potencial de crescimento nessa região e foram comprovados nos EUA e na Austrália. A pandemia fez com que fossem usados ​​pela primeira vez por muitas pessoas na Europa, e isso atraiu investidores.

O maior proprietário de hotéis da Europa, a Pandox, adquiriu o Adagio Aparthotel Edinburgh por £ 40.5 milhões. A localização central do hotel torna-o atractivo tanto para viajantes em negócios como em lazer. A propriedade foi construída em 2016 como parte de um projeto abrangente de desenvolvimento da cidade.

Em cidades como Barcelona ou Amsterdã, onde houve excesso de turismo e há moratórias que limitam a construção de mais hotéis, esses tipos de produtos passam despercebidos. A alternativa para o investidor hoteleiro é construir estes produtos de aluguer de luxo, com um aluguer mínimo de um mês e, em Barcelona, ​​pode obter 5,000€ a 7,000€ por mês.

Além disso, em locais de resort, como as Ilhas Canárias, o trabalho remoto permitiu um aumento na permanência de longa duração. Claro que com taxas médias mais baixas, mas vimos algum bom desempenho neste setor de estadia prolongada desde o início da pandemia, e a tendência vai continuar a par do crescimento do teletrabalho.

Você vê um modelo semelhante com produtos como o The Student Hotel, onde eles não são um hotel tradicional, mas visam estudantes que não teriam condições de morar em apartamentos no centro da cidade, mas podem ficar com eles. Eles podem atrair esse tipo de cliente que não tem um salário enorme, mas ainda assim geram receita suficiente e podem reforçá-lo com ótimos alimentos e bebidas, o que ajuda o hotel a se integrar à comunidade local, tornando-o um divertimento e atraente lugar para ficar.

A recuperação continua desigual, mas a hotelaria continua a apresentar-se como um investimento atractivo. A pandemia fez com que víssemos interesse em outros imóveis operacionais, como armazéns, mas com hotéis você aluga um quarto diariamente. Isso se compara a um shopping center onde você precisa assinar um contrato de aluguel por alguns anos, e é isso. Cada dia é uma nova oportunidade com hotéis com, embora seja um mercado muito especializado, você pode ver um alto retorno do investimento. E se você tiver o local certo, o operador certo e gerentes de ativos especializados, os lucros podem ser notáveis.

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Harry Johnson foi o editor de atribuição de eTurboNews por mais de 20 anos. Ele mora em Honolulu, Havaí, e é originário da Europa. Ele gosta de escrever e cobrir as notícias.

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