- Em agosto de 2021, Tranio uniu forças com o International Hotel Investment Forum (IHIF) para realizar uma pesquisa conjunta sobre o impacto que a pandemia global de COVID-19 teve no setor de hospitalidade desde março de 2020 e para avaliar o que podemos esperar do mercado daqui para frente.
- A pesquisa apresentou a mais de 160 profissionais da indústria de toda a Europa perguntas destinadas a criar uma compreensão abrangente do apetite, sentimento e outros fatores que sustentam o investimento imobiliário internacional desde o início da pandemia.
- A maioria dos participantes da pesquisa (59%) eram profissionais do setor imobiliário ou de hospitalidade, 16% eram operadores de hotéis, 13% se identificaram como investidores. A categoria 'Outros' (12%) foi composta por outros profissionais da indústria, como consultores de investimentos, professores universitários e jornalistas.
A pesquisa revelou que a maioria dos especialistas espera que a indústria da hospitalidade se recupere nos próximos três anos, embora a situação em alguns países dependa das taxas de vacinação. Em grande parte, os entrevistados sentiram que os mercados alemão, espanhol e grego provariam ser mais dinâmicos do que outros em termos de uma recuperação rápida. Além disso, as nuances nas respostas dos entrevistados lançam luz sobre uma mistura de perspectivas atualmente em jogo no mercado.
Na série Estados Unidos 21 de 25 os mercados de hotéis estão em recessão.
52% acreditam que o mercado hoteleiro se recuperará até 2024
A maioria dos respondentes expressou a convicção de que o mercado de hospitalidade se recuperará dos níveis anteriores à crise em um horizonte de três anos. Mais da metade - 52% - dos participantes prevêem um retorno à normalidade em 2024, enquanto outros 32% estão otimistas de que as coisas voltarão aos níveis pré-pandêmicos em 2023.
Menos de 7% esperam uma recuperação total até 2022. Um desses entrevistados, Alexander Schneider, da Nikki Beach Hotels and Resorts, espera que o mercado de lazer tenha um dos anos mais fortes em 2022. Mas outros são mais cautelosos em suas previsões. Um entrevistado que não divulgou seu nome opinou que os hotéis no setor de turismo de massa só vão se recuperar se os preços aumentarem e os modelos operacionais mudarem.
Notavelmente, os operadores de hotéis pareciam ser os mais otimistas: 44% estavam divididos entre as expectativas de uma recuperação total em 2023 ou 2024, enquanto 6% escolheram 2022 como o ano em que as coisas voltariam ao normal. Os investidores, por outro lado, foram mais cautelosos. A maioria dos investidores (87%) espera uma recuperação nos próximos três anos e ninguém acredita que possa ocorrer em 2022.
Entre os profissionais do setor imobiliário e hoteleiro, 51% esperam que o mercado se recupere em 2024, enquanto 35% acreditam que isso vai acontecer um pouco antes, em 2023. Cerca de 5% esperam que o mercado volte ao normal em 2022, enquanto outros 5% acham que sim. acontecerá entre 2026 e 2030.
Embora a maioria dos investidores não espere uma recuperação rápida, a maioria deles está otimista com o setor hoteleiro nos próximos anos - uma tendência que também é claramente demonstrada pelo Hospitality Insights Denunciar para o segundo trimestre de 2021. Um total de 85% dos investidores, de acordo com o relatório, expressou uma perspectiva de investimento positiva para a indústria hoteleira, enquanto 13% foram neutros e apenas 2% foram pessimistas. A Hospitality Insights tem monitorado a opinião do comprador e do vendedor no segmento de hotelaria desde o início da pandemia. Os hotéis ocupam o topo da lista pelo terceiro trimestre consecutivo como a melhor oportunidade de investimento nos próximos 12 meses, seguidos por apartamentos com serviços e resorts.
Profissionais acreditam que Alemanha e Espanha verão a recuperação mais rápida no setor hoteleiro
Mais de um terço (35%) dos entrevistados acreditam que o mercado alemão se recuperará mais rapidamente do que os outros. Cerca de 30% acreditam que o mercado espanhol também se recuperará rapidamente.
Entre as operadoras de hotéis, 31% escolheram a Alemanha e 25% cada apontaram para a Grécia, Itália e Espanha. Mais de um quarto, 27% dos profissionais do setor imobiliário ou de hospitalidade acham que a Grécia será a que se recuperará mais rapidamente, mas a maioria ainda votou na Alemanha e na Espanha.
Mais de dois terços dos investidores - 69% - expressaram maior confiança no mercado do Reino Unido, enquanto o restante se referiu à Alemanha e à Grécia. De acordo com o último relatório da STR, o setor hoteleiro do Reino Unido apresenta a maior taxa de recuperação da Europa, impulsionado por hotéis resort de lazer.
Alguns desses entrevistados, que escolheram “outro”, mencionaram nos comentários os Estados Unidos, a Ásia em geral e a Turquia e a China em particular. Kirk Pankey, presidente e diretor sênior da Lagundi Hospitality, opinou que os países mais vacinados teriam as recuperações de mercado mais rápidas.
Os preços dos hotéis permaneceram praticamente inalterados
Os preços de compra de hotéis permaneceram inalterados ou caíram 5% ou menos, de acordo com uma grande maioria (78.6%) dos entrevistados.
Em termos de variação de preços, as opiniões dos grupos pesquisados diferem. Os operadores hoteleiros constituem o grupo mais pessimista, com apenas 44% a opinar que os preços não mudaram ou caíram até 5%. Enquanto isso, 38% das operadoras acreditam que os preços caíram mais de 15% ou até 20%. Ao mesmo tempo, 85% dos profissionais do setor imobiliário ou hoteleiro e 81% dos investidores consideram que os preços não mudaram ou caíram cerca de 5%.
Os dados quantitativos obtidos na pesquisa foram apoiados pelo sócio-gerente da Tranio, George Kachmazov, que confirmou que é praticamente impossível no momento atual comprar hotéis de qualidade, em boa localização e a preços baixos, apesar da crise em curso no mercado.
“Existem vários drivers que impactam os preços: A liquidez do mercado está fora das cartas em um sentido amplo, por conta da política monetária dos estados. Os bancos, ou seja, os proprietários de empréstimos garantidos por hotéis, são leais aos proprietários. Freqüentemente, eles se abstêm de apreender garantias, ao mesmo tempo em que oferecem adiamentos de empréstimos. Em geral, para comprar um imóvel hoteleiro hoje com um desconto sólido (com um rendimento líquido de desenvolvimento de 6% ou mais), deve-se olhar para projetos em localizações não ideais, sem dimensão institucional ou que necessitem de renovação. Além disso, propriedades com uma parcela significativa da receita de MICE agora podem ser compradas com um desconto de mais de 10-20% dos preços de pré-venda. Para grandes propriedades em locais importantes e em boas condições, o maior desconto que se pode obter neste momento é de 5 a 7%, de acordo com nossas estimativas ”, disse Kachmazov.
Outros entrevistados indicaram que existe uma lacuna substancial entre lances e pedidos nos preços dos hotéis. “O desmame dos proprietários de todo o apoio governamental criará muito realinhamento da pilha de capital e sofrimento para o setor. O mercado de transações ainda está em animação suspensa ”, disse um dos investidores.
A maioria das operadoras de hotéis entrevistadas disse que renegociaram seus termos de locação
Esta pesquisa também revela como as operadoras responderam à pandemia. A maioria dos que participaram da pesquisa (70%) indicou que as operadoras renegociaram os termos de aluguel. Os próprios operadores escolheram esta opção em cerca de 59% dos casos, de acordo com as nossas respostas. Para os investidores, esse valor foi de 63% e para os profissionais do setor imobiliário, foi de 74%.
Os resultados para a resposta 'Não pagou aluguel' diferem por quase um fator de dois: os próprios operadores escolheram esta resposta em apenas 13% dos casos, enquanto os investidores e profissionais do setor imobiliário deram essa resposta em 26% e 25% dos casos, respectivamente .
Soluções populares para operadoras durante a pandemia também foram mudar para contratos híbridos e acordos de gestão com proprietários, com 34% e 9% de todos os entrevistados dando essas respostas, respectivamente. Ao mesmo tempo, as próprias operadoras escolheram essas opções em apenas 18% (troca para contratos híbridos) e 5% (contrato de gestão) dos casos.
Muitos hotéis mudaram para arrendamentos de médio e longo prazo durante a pandemia
Quase metade, ou 41%, dos entrevistados acredita que muitos hotéis passaram a favorecer os aluguéis de médio e longo prazo durante a pandemia. Além disso, 32% dos especialistas acreditam que muitos hotéis foram convertidos em espaços de coworking e 17%, que abriram cozinhas fantasmas ou lojas escuras.
“A grande mudança que saiu da pandemia foi o aumento de acomodações de longa duração com grandes redes ajustando suas ofertas para acomodar hóspedes de longa duração”, disse um dos participantes da pesquisa.
Apenas 10.2% avaliaram que muitos hotéis foram convertidos em casas de repouso, apesar da recente demanda crescente por residências para idosos. De acordo com os especialistas da Tranio, a conversão de hotéis em casas de repouso raramente é possível devido a diferentes requisitos técnicos ou locais inadequados.
Alguns dos profissionais do setor imobiliário ou de hospitalidade entre os nossos entrevistados apontaram que os hotéis mudaram para abrigos para sem-teto, forneceram acomodação para profissionais de saúde ou abriram centros de teste COVID. “A maioria dos hotéis permaneceu fechada e apenas alguns prestaram serviços públicos”, disse Joan E. Capella, Diretor de Fusões e Aquisições da Iberolat Consultoria e Investimento.
Melhores taxas de vacinação impulsionarão a recuperação do mercado hoteleiro
Questionados sobre o que achavam que impulsionaria a recuperação pós-pandemia, os entrevistados apontaram com veemência para as taxas de vacinação. Embora houvesse várias respostas possíveis para essa pergunta, 71% dos entrevistados argumentaram que as taxas de vacinação seriam o fator mais significativo. Os renascimentos do turismo internacional e da economia global foram as respostas mais populares a seguir, respondendo por 58% e 46%, respectivamente. Além disso, 23% acreditam que o mercado hoteleiro terá um impulso com a reintrodução de feiras e eventos de negócios. Um dos especialistas mencionou que o turismo de negócios só se recuperará “quando as restrições às viagens forem suspensas e se o número de pessoas vacinadas ultrapassar 80%”.
Um dos entrevistados mencionou a tecnologia sem toque e a IA como algumas das ferramentas que podem alterar 'a mentalidade do turismo e da hospitalidade em relação aos produtos'.
Alguns participantes indicaram que o apoio do governo, especialmente na Irlanda e na Eslovênia, ajudou o setor de hospitalidade a sobreviver a tempos difíceis. Um representante da agência imobiliária eslovena Investmond mencionou que na Eslovênia os cidadãos recebiam cupons do Estado que permitiam aos hotéis locais ficarem 100% cheios. “O mercado imobiliário na Eslovênia viu os preços aumentarem 40% de janeiro a agosto de 2021”, comentaram.
“Na minha opinião, além da recuperação econômica geral, o aumento do turismo nacional nos respectivos países contribuirá para uma recuperação acelerada do mercado hoteleiro a partir de 2022”, disse Detlef Lauterbach do DELA.
Nós da Tranio também estamos otimistas com a recuperação da hotelaria e buscamos a oportunidade de comprar com desconto pequenos hotéis que precisam ser reformados e prepará-los para o momento de recuperação do mercado - renovar, otimizar e digitalizar os serviços.
Fonte: https://tranio.com/
