O comunicado de imprensa foi direto. A Jensen Infrastructure, uma empresa de pré-fabricados de concreto e engenharia em atividade desde 1968, pagou US$ 46 milhões por um terreno de 40 hectares (100 acres) na esquina da Rua 30 com a Avenida G, em Lancaster, Califórnia. A Proficiency Capital está construindo uma instalação sob medida de 37.161 metros quadrados (400,000 pés quadrados) no local, que fica no Corredor Industrial de Fox Field, com acesso direto à Rodovia Estadual 14. A construção começa neste trimestre e está prevista para ser concluída em março de 2027. A instalação atenderá toda a região sul da Califórnia e partes de Nevada.
O anúncio também serve de sinal. Analisando o cenário imobiliário do sul da Califórnia na última década, a transação da Jensen pertence a uma categoria de negócios que não existia nessa escala há cinco anos: fabricantes pagando preços altíssimos por grandes terrenos no deserto, não para armazéns ou centros de dados, mas para produção. Essa tendência já vinha sendo observada em anúncios esporádicos há alguns anos. O valor da Jensen, US$ 46 milhões por um único terreno, com um investimento comparável em obras de infraestrutura, torna o negócio mais difícil de ignorar.
As manchetes sobre energia têm dominado as discussões ultimamente. A demanda por inteligência artificial na rede elétrica, instalações de armazenamento de baterias e o papel do deserto de altitude na infraestrutura de energia limpa da Califórnia foram amplamente abordados. O que tem recebido menos atenção é que a mesma geografia que torna o deserto de altitude atraente para a infraestrutura energética também o torna atraente para a indústria, e as duas tendências estão se reforçando mutuamente. Capacidade de geração de energia está sendo construída. Moradias para a força de trabalho estão sendo planejadas. A infraestrutura logística está sendo modernizada. Indústrias estão se instalando porque os insumos de que precisam estão chegando ao mesmo tempo.
As empresas de especulação imobiliária estão se preparando para algo semelhante há anos. Velur EnterprisesA [Nome da Empresa], uma empresa imobiliária privada que vem adquirindo terrenos nos corredores de alto crescimento do sul da Califórnia desde muito antes do ciclo atual, operava com a tese de que os condados do interior absorveriam a próxima geração de desenvolvimento industrial à medida que os mercados costeiros ficassem sem espaço. A tese estava correta quanto à direção. O que ela subestimou, como era comum na maioria das previsões pré-pandemia, foi a velocidade. O corredor Lancaster, Palmdale e Victor Valley comprimiu cerca de quinze anos de absorção industrial esperada em algo próximo a cinco.
A instalação da Jensen merece uma análise detalhada, pois não se encaixa no perfil usual de terrenos industriais no sul da Califórnia. Não se trata de um empreendimento logístico. Não é um centro de dados. Não é uma instalação de energia renovável. É uma fábrica regional de concreto pré-moldado, o tipo de instalação que a maioria dos analistas presumia não ser mais construída na Califórnia nessa escala, dado o custo envolvido. Eric Jensen, CEO da empresa, justificou a escolha no anúncio como uma continuação da mudança de foco da empresa, de Jensen Precast para Jensen Infrastructure, sinalizando uma expansão de escopo e mercados finais. Matt Englhard, presidente da Proficiency Capital, classificou o projeto como uma instalação histórica para a principal empresa de pré-moldados do país. Hunter McDonald, da JLL, que representou a Jensen, atribuiu a escolha de Lancaster à postura favorável aos negócios da cidade e à sua proximidade logística com Los Angeles.
A razão implícita nessas citações é que a matemática mudou. A demanda por construção na Califórnia, impulsionada por investimentos em infraestrutura, reconstrução residencial após incêndios, expansão de data centers e grandes projetos de transporte, é tão alta que a proximidade com essa demanda agora compensa o custo operacional mais elevado de se estar na Califórnia. Um fabricante de pré-moldados que envia produtos pesados não consegue atender facilmente o mercado do sul da Califórnia estando fora do estado. O custo do frete é o fator limitante, e essa limitação agora favorece a produção dentro do estado. Lancaster, com acesso a rodovias, grandes terrenos disponíveis, custo de terreno mais baixo do que na região metropolitana e uma administração municipal que passou anos cultivando usuários industriais, representa a versão de produção dentro do estado que se mostra viável.
O que isso significa para o mercado imobiliário em geral é que o número de compradores de terrenos industriais em regiões desérticas é maior do que o sugerido pela história do setor energético. Os fabricantes têm requisitos específicos de localização que se sobrepõem, mas não são idênticos, aos requisitos para projetos de armazenagem e energia. Eles precisam de terrenos que suportem cargas estruturais pesadas, que tenham capacidade para abastecimento de água e tratamento de esgoto para processos industriais, que comportem centenas de caminhões por dia em vez de milhares e que possuam infraestrutura elétrica adequada para a produção, e não apenas para climatização. Terrenos que atendam a todos esses critérios e que estejam em posse de compradores há tempo suficiente para que as licenças necessárias sejam obtidas não são abundantes. Eles também não são facilmente encontrados em dados públicos de mercado, pois a maioria das transações é feita de forma privada.
Veludo As empresas e o grupo mais amplo de firmas de investimento imobiliário nessa região têm participado dessas transações há anos. O trabalho tem sido deliberadamente discreto. Identificar um corredor onde a infraestrutura provavelmente se desenvolverá, adquirir parcelas a preços de investimento imobiliário, mantê-las durante o longo ciclo de licenciamento e vendê-las quando o corredor estiver consolidado. A transação de Lancaster, e as transações menores ao seu redor que não chegam à imprensa, refletem essa maturação. Terras adquiridas quando o deserto era considerado remoto agora estão sendo vendidas para compradores que as consideram bem localizadas.
A camada política e regulatória é parte do motivo pelo qual o corredor funciona para os fabricantes de uma forma que deixou de funcionar em outras partes do estado. O governo municipal de Lancaster tem cortejado explicitamente os usuários industriais durante quase uma década. O Plano Específico do Corredor Industrial de Fox Field, no qual o terreno da Jensen está inserido, foi projetado para tornar exatamente esse tipo de transação mais rápida do que seria em jurisdições que abordam o desenvolvimento industrial com mais ambivalência. As licenças são liberadas. Os serviços públicos são coordenados. Existem programas de capacitação profissional. O efeito cumulativo é uma vantagem de aproximadamente dois anos em um projeto desse porte, em comparação com uma alternativa costeira. Para um fabricante com meta de conclusão para 2027, dois anos fazem toda a diferença.
O risco para essa tendência é nacional, e não regional. Se os gastos federais com infraestrutura diminuírem, se a demanda por construção na Califórnia enfraquecer ou se as taxas de juros tornarem o financiamento de projetos sob medida menos viável, a migração de empresas manufatureiras poderá ser interrompida. Nenhum desses riscos se materializou de forma visível no fluxo de negócios. A quantidade de transações semelhantes, que aparece nos relatórios trimestrais da JLL e da CBRE para o submercado do Vale do Antílope, mas raramente na imprensa empresarial em geral, sugere que 2026 e 2027 verão mais negócios no nível da escala Jensen ou acima dela, e não menos.
O que as histórias do setor energético e do setor industrial têm em comum é que ambas dependem do mesmo ativo fundamental: grandes terrenos bem localizados e com licenças para construção, em um corredor com capacidade real de infraestrutura. Para a Velur Enterprises, o leque de compradores é mais diversificado do que a tese de investimento original previa. O setor energético era o mais óbvio. O setor industrial era menos óbvio. Habitação para a força de trabalho, que virá depois do setor industrial, será o próximo foco. O padrão é consistente. Terrenos adquiridos antes da tendência são vendidos dentro da própria tendência, e essa tendência está se consolidando.
O negócio de Lancaster provavelmente será noticiado como um evento do setor imobiliário industrial e passará despercebido por quem está fora do ramo. É uma notícia pequena para o Wall Street Journal, mas grande para quem está considerando onde essa economia está sendo construída. O deserto de altitude, tratado por décadas como o lugar onde a economia industrial do sul da Califórnia chegou ao fim, está se tornando o local onde sua próxima versão está sendo construída. O terreno que sustenta essa mudança é o ativo. E as transações já começam a refletir isso.
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